In een eerdere bijdrage wezen we al op het voornemen van de Vlaamse regering om het intussen befaamde “achterpoortje” voor privévastgoed in familiale vennootschappen te sluiten. In het ontwerp van Programmadecreet bij de begroting van 2026 heeft de Vlaamse regering haar voornemen nu ook in een ontwerptekst gegoten. Voortaan wordt residentieel vastgoed principieel uitgesloten van het gunstregime voor familiale vennootschappen. Hierna lichten we de concrete gevolgen van deze wijziging toe voor uw vermogensplanning.
De situatie vandaag: privévastgoed verhindert de volledige toepassing van het gunstregime niet
Indien uw familiale vennootschap voldoet aan een aantal voorwaarden, dan kan u de aandelen ervan vandaag belastingvrij schenken of laten vererven tegen een gunsttarief. Eén van de voorwaarden om van dat gunstregime te kunnen genieten, is dat uw vennootschap een “reële economische activiteit” moet hebben. Die voorwaarde gaf de laatste jaren aanleiding tot stevige discussies met de Vlaamse Belastingdienst (“Vlabel”). De aanwezigheid van privévastgoed lag vaak aan de basis van die discussies.
Er wordt immers vermoed dat uw familiale vennootschap geen reële economische activiteit heeft indien zij een te lage personeelskost heeft én te veel onroerend goed bezit. Het gaat om een weerlegbaar vermoeden, zodat u steeds het tegenbewijs kan leveren dat er wel degelijk sprake is van een reële economische activiteit. In de praktijk weigerde Vlabel echter lange tijd om enig tegenbewijs te aanvaarden van zodra er privévastgoed aanwezig was in de vennootschap, zoals de woning van de bestuurder, een appartement aan de kust of een huurwoning.
Die restrictieve interpretatie van Vlabel werd al snel van de hand gewezen in de rechtspraak en leidde zelfs tot een arrest van het Grondwettelijk Hof in het voordeel van de belastingplichtige (zie onze eerdere bijdrages over de zogenoemde “slagerijrechtspraak” hier en over latere rechtspraak in diezelfde zin hier). Om te kunnen genieten van het gunstregime voor familiale vennootschappen volstaat het dan ook dat u kan aantonen dat er sprake is van een (één) reële economische activiteit. De aanwezigheid van privévastgoed doet daar verder geen afbreuk aan en verhindert niet dat het gunstregime volledig toegepast wordt op de gehele waarde van de aandelen.
Voldoet uw vennootschap daarentegen niet aan de voorwaarde van een reële economische activiteit, dan kan voor de gehele waarde van de aandelen géén toepassing gemaakt worden van het gunstregime, dat vandaag dan ook een alles-of-niets-verhaal is.
Het ontwerp van Programmadecreet: uitsluiting residentieel vastgoed en proportionele toepassing van het gunstregime
Dat ook privévastgoed belastingvrij geschonken kan worden via het gunstregime voor familiale vennootschappen vormt al enige tijd een doorn in het oog van de huidige Vlaamse regering. In het ontwerp van Programmadecreet (“het ontwerp”) zet de Vlaamse regering haar voornemen om dat vermeende “achterpoortje” te sluiten nu ook om in concrete regels. Voortaan zal residentieel vastgoed, dit wil zeggen alle onroerende goederen die hoofdzakelijk tot bewoning worden aangewend of daartoe bestemd zijn (inclusief bouwgronden), uitgesloten zijn van de toepassing van het gunstregime.
Die uitsluiting geldt in het geval van een holding ook voor het residentiële vastgoed op het niveau van de dochtervennootschappen waarin de holding een participatie van minstens 10% bezit.
Waar in een eerder voorontwerp deze uitsluiting van residentieel vastgoed nog absoluut was, bepaalt het ontwerp nu – na kritiek vanuit de praktijk – dat deze uitsluiting toch niet speelt wanneer de familiale vennootschap haar omzet voor minstens 75% haalt uit een activiteit die betrekking heeft op residentieel vastgoed. Een familiale vennootschap die bijvoorbeeld als activiteit projectontwikkeling heeft, zal onder die voorwaarde dus toch nog kunnen genieten van het gunstregime.
Het criterium van de reële economische activiteit blijft behouden, maar het vermoeden van afwezigheid daarvan wordt geschrapt. Enkel voor vastgoedvennootschappen die zich op basis van voormeld 75%-criterium wensen te beroepen op het gunstregime geldt een specifieke tewerkstellingsvoorwaarde: de vennootschap moet in de drie jaren voor (en na) de schenking/het overlijden minstens één werknemer (FTE) tellen.
De voorgestelde wijzigingen zouden al op 1 januari 2026 in werking treden. In dat kader verduidelijkt de memorie van toelichting dat in het geval van een restschenking (fideïcommis de residuo) de voorwaarden voor de toepassing van het gunstregime en de belastbare grondslag bepaald worden op datum van overlijden van de eerste begiftigde. De voorliggende wijzigingen zijn ook van toepassing op restschenkingen die actueel worden vanaf 1 januari 2026.
Verplicht waarderingsverslag opgesteld door revisor of accountant
Een opvallende nieuwigheid is dat om toepassing te kunnen maken van het gunstregime voortaan een waarderingsverslag moet worden opgemaakt door een bedrijfsrevisor of een gecertificeerde accountant. Dat verslag, dat niet bindend is voor Vlabel, dient onder andere de verkoopwaarde van de volle eigendom van de aandelen van de familiale vennootschap te vermelden, evenals de verkoopwaarde van het residentieel vastgoed. Bijgevolg zal in de praktijk eveneens een schatting van een vastgoedexpert vereist zijn. Vervolgens dient de bedrijfsrevisor of de accountant in het verslag het gedeelte van de waarde van de aandelen te vermelden dat bepaald wordt door de verkoopwaarde van het residentieel vastgoed. Dat gedeelte wordt vervolgens afgetrokken van de totale waarde van de aandelen en enkel op het saldo wordt dan het gunstregime voor familiale vennootschappen toegepast. Op de waarde van de aandelen die voortkomt uit residentieel vastgoed worden de normale tarieven voor roerende goederen in de schenk- of erfbelasting toegepast.
Bij een schenking van de aandelen moet het voorafgaand verslag van de revisor of accountant binnen de zeven dagen vanaf de eerste werkdag volgend op de datum van de registratie van de akte worden doorgestuurd naar Vlabel. Om de impact van die extra administratieve last deels te temperen, wordt de termijn van zeven dagen met zestig dagen verlengd voor alle schenkingsakten die tussen 1 januari en 31 maart 2026 verleden worden. Bij een vererving van de aandelen moet het verslag bij de aangifte in de erfbelasting worden gevoegd, in principe binnen de vier maanden na het overlijden van de erflater.
Uitbreiding van bestaande mogelijkheid van voorafgaand attest
Personen die beroep willen doen op het gunstregime voor familiale vennootschappen kunnen voorafgaand aan de schenking een attest vragen bij Vlabel dat bevestigt dat voldaan is aan de gestelde voorwaarden. Dat voorafgaand attest wordt nu uitgebreid met de mogelijkheid om bevestiging te krijgen dat de waardering van de revisor of accountant correct is (waarbij de beoordeling van Vlabel evenwel beperkt is tot een marginale toetsing). Het uitgebreide attest wordt binnen de zestig dagen na ontvangst van de aanvraag verleend en is vervolgens zestig dagen geldig.
Vraagtekens bij de voorgestelde wijzigingen
De aan het gunstregime voor familiale vennootschappen voorgestelde wijzigingen roepen vragen op. Residentieel vastgoed (inclusief bouwgronden) lijkt bijvoorbeeld integraal uitgesloten te worden wanneer het deels wordt gebruikt voor een economische activiteit, zoals een arts die zijn praktijk in zijn woning heeft.
Ook het 75%-criterium zorgt voor onduidelijkheid. Een ontwikkelaar die 50% van zijn omzet uit residentieel vastgoed haalt en 50% uit commercieel vastgoed zal het gunstregime slechts proportioneel kunnen toepassen, terwijl een ontwikkelaar met minstens 75% (en dus net méér) omzet uit residentieel vastgoed wél integraal in aanmerking komt voor het gunstregime. Hoe dit criterium toegepast moet worden voor familiale holdings is eveneens onduidelijk.
Daarnaast is het niet duidelijk hoe schulden worden meegenomen bij de waardering van residentieel vastgoed.
Besluit: residentieel vastgoed uitgesloten van gunstregime, tenzij 75%-criterium voldaan
Volgens het ontwerp kan residentieel vastgoed in uw familiale vennootschap dus niet meer belastingvrij geschonken worden of vererven tegen een gunsttarief, en zal de waarde daarvan onderworpen zijn aan de normale tarieven in de schenk- en erfbelasting voor roerende goederen, tenzij 75% van de omzet gegenereerd wordt door de uitoefening van een activiteit die betrekking heeft op residentieel vastgoed. Bovendien zal u om toepassing te maken van het gunstregime voortaan verplicht een waarderingsverslag moeten laten opmaken door een accountant of revisor. Het voorafgaande attest bij Vlabel wordt uitgebreid met de mogelijkheid om de waardering in dat verslag te laten bevestigen.
De voorgestelde maatregelen bevatten voorlopig nog een aantal grijze zones. Het is dan ook afwachten hoe de finale versie van het Programmadecreet er zal uitzien en vooral hoe dit in de praktijk toegepast zal worden. Het ontwerp verwerkt reeds de opmerkingen van de Raad van State en moet nu nog goedgekeurd worden in het Vlaams Parlement.
Ons team volgt de evoluties op het vlak van successieplanning op de voet en begeleidt u graag bij het uitwerken van een successieplanning op maat.
