Na een toelichting over wijzigingen in het koopregime onder het nieuwe Boek 7 BW, zetten we ook graag enkele belangrijke wijzigingen in het gemeen huurrecht in de kijker.
De nieuwe regels vereenvoudigen en moderniseren het (gemeen) huurrecht, zonder dat er sprake is van een revolutie. Hoewel specifieke huurregimes, zoals woning- en handelshuur, op gewestelijk niveau worden geregeld en dus niet wijzigen met Boek 7 BW, blijft het gemeen recht essentieel als vangnet waar de bijzondere regimes niet van toepassing zijn (zoals bij kantoren en magazijnen) of geen (volledige) oplossing bieden.
De algemene tendens lijkt te zijn dat de verhuurder meer verplichtingen krijgt. Hier kunnen partijen echter van afwijken aangezien de meeste bepalingen van aanvullend recht blijven.
Verplichte aanpassingen door nieuwe regelgeving: de verhuurder betaalt de rekening
Net zoals voor koop introduceert Boek 7 BW ook voor huur het conformiteitsbegrip. Bij huur gaat het echter om een voortdurende verbintenis. De verhuurder heeft dus niet alleen een verplichting om een conform goed te leveren bij aanvang van de huur, maar het verhuurde goed moet gedurende de hele huurperiode blijven beantwoorden aan wat het contract bepaalt én aan wat de huurder redelijkerwijze mag verwachten.
Die blijvende conformiteit zou ook gelden voor werken die nodig zijn als gevolg van nieuwe regelgeving en dat is toch een koerswijziging. Onder het oude recht oordeelde de rechtspraak immers klassiek dat aanpassingswerken als gevolg van nieuwe regelgeving (zoals veiligheidsnormen) na de start van de huur in principe ten laste van de huurder vielen. Het nieuwe Boek 7 BW zou dit volgens de opstellers omdraaien. De achterliggende ratio is dat de eigenaar van het goed verantwoordelijk blijft voor de structurele en wettelijke conformiteit van het (on)roerend goed gedurende de hele huurperiode. De impact van een reglementaire wijziging kan aanzienlijk zijn, bijvoorbeeld in het kader van een renovatieplicht, zodat de eigenaars verplicht kunnen zijn om zware investeringen te doen.
Termijnen bij niet-conformiteit
Net als bij koop moet de huurder binnen een redelijke termijn na ontdekking van een gebrek de verhuurder daarvan in kennis stellen. Anders dan bij koop doet een te late kennisgeving het recht op herstel niet volledig vervallen. Zo behoudt de huurder het recht om het goed te laten herstellen door de verhuurder. Een te late kennisgeving doet de huurder wel het recht verliezen om zich te beroepen op de sancties met betrekking tot geleden gebruiks- en genotsderving. Bovendien is de huurder gehouden tot herstel van de door zijn/haar nalatigheid ontstane schade.
Los van de kennisgevingstermijn, geldt er ook een verjaringstermijn van twee jaar. Zo verjaart de vordering wegens een conformiteitsgebrek na twee jaar vanaf het tenietgaan van het contract. Dit sluit aan bij het uitgangspunt dat de verplichting tot conforme terbeschikkingstelling doorloopt gedurende de volledige huurperiode en dus niet kan verjaren zolang de huur voortduurt.
De vordering tot vergoeding van verlies aan gebruiks- en genotswaarde verjaart dan weer na twee jaar, te rekenen vanaf de kennisgeving door de huurder van de niet-conformiteit. Stelt de huurder binnen twee jaar vanaf de kennisgeving geen vordering in, dan is zijn/haar recht op vergoeding voor de geleden gebruiks- en genotsderving voorafgaand aan de instelling van de vordering met andere woorden verjaard.
Heldere regels voor inrichtings- en veranderingswerken
Huurders voeren vaak op eigen kosten werken uit om het gehuurde goed aan te passen aan hun noden. Het oude gemeen huurrecht bevatte geen specifieke regeling over de vraag of de huurder op het einde van de huur een vergoeding kon krijgen voor deze investeringen.
Twee vragen zijn hierbij relevant:
1) Mag de huurder veranderingswerken uitvoeren?
In principe mag dit niet, tenzij de verhuurder daar expliciet mee akkoord is gegaan of het bestemmingsconforme werken zijn die de huurder aan het einde van de huur gemakkelijk zonder schade kan verwijderen (bijvoorbeeld losse kasten of verplaatsbare scheidingswanden).
2) Krijgt de huurder een vergoeding als hij/zij de werken niet verwijdert tegen het einde van de huur?
Boek 7 BW schept hierover duidelijkheid. De wet maakt een onderscheid tussen:
- Verwijderbare werken: als de verhuurder ervoor kiest om de werken te behouden, moet hij/zij de huurder vergoeden op basis van de principes van ongerechtvaardigde verrijking. Die vergoeding wordt berekend op basis van de gerealiseerde meerwaarde, met als bovengrens de kosten die de huurder zelf heeft gedragen.
- Toegelaten niet-verwijderbare werken: de verhuurder moet de huurder vergoeden op basis van de principes van ongerechtvaardigde verrijking.
- Niet-toegelaten niet-verwijderbare werken: hiervoor is de verhuurder geen vergoeding verschuldigd.
Gerechtelijke bescherming bij beëindiging
Overeenkomsten bevatten weleens een uitdrukkelijk ontbindend beding, maar voor huurovereenkomsten van onroerende goederen moeten die ook onder het nieuwe recht voor niet geschreven gehouden worden. Boek 7 BW bevestigt het verbod op uitdrukkelijk ontbindende bedingen. De bepaling is van dwingend recht, zowel ter bescherming van de verhuurder als de huurder. Geen van beiden kunnen ze zich dus beroepen op een uitdrukkelijk ontbindend beding. Bij verhuur van roerende goederen is het uitdrukkelijk ontbindend beding wel toegestaan.
Bovendien zijn ook de eenzijdige nietigheid en ontbinding door kennisgeving uitgesloten bij de huur van onroerende goederen. Rechterlijke bescherming bij beëindiging van een huur met betrekking tot een onroerend goed achtte de wetgever dus cruciaal.
Regels van huur zijn van overeenkomstige toepassing op bruikleen
De regels van de huur zijn van overeenkomstige toepassing op de bruikleen, met uitzondering van de regels met betrekking tot de huurprijs en een aantal bepalingen opgelijst in Boek 7 BW.
