Après avoir présenté les modifications apportées au régime de la vente par le nouveau Livre 7 du Code civil, nous examinons également quelques changements importants apportés au droit commun du bail.
Les nouvelles règles simplifient et modernisent le droit commun du bail, sans pour autant constituer une révolution. Bien que les régimes particuliers du bail, tels que le bail d'habitation et le bail commercial, soient régis au niveau régional et ne soient dès lors pas modifiés par le Livre 7 du Code civil, le droit commun demeure essentiel à titre subsidiaire lorsque ces régimes particuliers ne s'appliquent pas, notamment aux bureaux et aux entrepôts, ou n'offrent pas de solution complète.
La tendance générale consiste à imposer davantage d'obligations au bailleur. Les parties peuvent toutefois déroger à ces règles, la plupart des dispositions demeurant de droit supplétif.
Adaptations obligatoires imposées par une nouvelle réglementation : les coûts sont à la charge du bailleur
À l’instar du régime de la vente, le Livre 7 du Code civil introduit également, en matière de bail, la notion de conformité. En matière de bail, il s'agit toutefois d'une obligation continue. Le bailleur n'a donc pas seulement l'obligation de délivrer, au début du bail, le bien loué conformément aux exigences du contrat, mais aussi de veiller à ce que, pendant toute la durée du bail, ce bien continue de répondre aux exigences du contrat et aux attentes raisonnables du preneur.
Cette obligation de conformité permanente s’appliquerait également aux travaux rendus nécessaires par une nouvelle réglementation, ce qui constituerait une évolution importante. Sous l'ancien droit, la jurisprudence considérait en effet classiquement que les travaux d'adaptation résultant d'une nouvelle réglementation, telle que celle relative aux normes de sécurité, adoptée après le début du bail, incombaient en principe au preneur. Le nouveau Livre 7 renverserait cette solution, selon ses rédacteurs. La raison en est que le propriétaire du bien reste responsable de la conformité structurelle et légale de son bien (im)meuble pendant toute la durée du bail. L'impact d'une modification réglementaire peut être considérable, par exemple dans le cadre d'une obligation de rénovation, de sorte que les propriétaires sont tenus de réaliser des investissements importants.
Délais en cas de non-conformité
Comme en matière de vente, le preneur doit, dans un délai raisonnable à compter de la découverte d'un défaut, notifier ce défaut au bailleur. Contrairement au régime de la vente, une notification tardive n'entraîne pas la déchéance totale du droit à réparation. Le preneur conserve ainsi le droit de faire réparer le bien loué par le bailleur. Une notification tardive lui fait toutefois perdre le droit d'invoquer les sanctions relatives à la perte antérieure de l’usage et de la jouissance. En outre, le preneur est tenu de réparer le dommage résultant de sa négligence.
Indépendamment du délai de notification, un délai de prescription de deux ans s’applique également. Ainsi, l'action fondée sur un défaut de conformité se prescrit par deux ans à compter de l'extinction du contrat. Cette règle reflète le principe selon lequel l'obligation de délivrance conforme se poursuit pendant toute la durée du bail et ne peut donc se prescrire tant que le bail perdure.
L'action en indemnisation de la perte de valeur de l'usage et de la jouissance se prescrit, quant à elle, par deux ans à compter de la notification par le preneur de la non-conformité. Si le preneur n'introduit pas d'action dans les deux ans à compter de la notification, son droit à l'indemnisation de la perte de l’usage et de la jouissance subie antérieurement à l'introduction de l'action est dès lors prescrit.
Règles applicables aux travaux d'aménagement et de transformation
Les preneurs réalisent souvent, à leurs frais, des travaux visant à adapter le bien loué à leurs besoins. L'ancien droit commun du bail ne prévoyait aucune règle spécifique concernant la possibilité pour le preneur d’obtenir, au terme du bail, une indemnité pour ces investissements.
Deux questions se posent :
1) Le preneur peut-il effectuer des travaux de transformation ?
En principe, non, sauf si le bailleur y a expressément consenti ou s'il s'agit de travaux qui sont conformes à la destination du bien loué et que le preneur peut aisément enlever au terme du bail sans dommage (par exemple, des armoires mobiles ou des cloisons de séparation déplaçables).
2) Le preneur a-t-il droit à une indemnité s'il n'enlève pas les travaux au terme du bail ?
Le Livre 7 apporte des éclaircissements à ce sujet. La loi distingue les catégories suivantes :
- Travaux amovibles : si le bailleur choisit de conserver ces travaux, il doit indemniser le preneur conformément aux principes de l'enrichissement injustifié. Cette indemnité est calculée sur la base de la plus-value réalisée, sans pouvoir excéder les coûts supportés par le preneur.
- Travaux non amovibles autorisés : le bailleur doit indemniser le preneur conformément aux principes de l'enrichissement injustifié.
- Travaux non amovibles non autorisés : le bailleur n'est redevable d'aucune indemnité à ce titre.
Protection judiciaire en cas de résiliation
Les conventions contiennent parfois une clause résolutoire expresse, mais, pour les baux portant sur des biens immeubles, cette clause doit, même sous le nouveau droit, être réputée non écrite. Le Livre 7 confirme l'interdiction des clauses résolutoires expresses. Cette disposition revêt un caractère impératif, tant dans l’intérêt du bailleur que dans celui du preneur. Aucune des deux parties ne peut donc invoquer une clause résolutoire expresse. En cas de location de biens meubles, la clause résolutoire expresse est en revanche admise.
En outre, la nullité et la résolution unilatérales par voie de notification sont également exclues en matière de bail portant sur des biens immeubles. Le législateur a donc estimé que la protection judiciaire en cas de cessation d'un bail portant sur un bien immeuble revêtait une importance essentielle.
Les règles du bail sont applicables par analogie au prêt à usage
Les règles du bail s’appliquent par analogie au prêt à usage (commodat), à l'exception des règles relatives au loyer et de certaines dispositions énumérées dans le Livre 7 du Code civil.
