In een eerdere Eubelius Flash kon u reeds lezen dat de fiscus een aantal belangrijke testcases voor de vastgoedsector in eerste aanleg had verloren. Op 12 februari 2019 velde het Antwerpse hof van beroep twee mijlpaalarresten, waarin de positie van de belastingplichtige wordt bevestigd.

De testcases betreffen een twintigtal dossiers waarin de fiscus de verkoop van aandelen in vastgoedvennootschappen (meestal special purpose vehicles) beschouwde als misbruik en zelfs als frauduleus, zowel op het vlak van de vennootschapsbelasting als voor de btw. Dit had tot gevolg dat de aandeelhouders die hun aandelen in de betrokken vastgoedvennootschappen verkochten aan onafhankelijke investeerders belast werden, ofwel op de gerealiseerde meerwaarden (die vergoedingen voor projectontwikkelingsdiensten zouden verdoezelen), ofwel op de volledige waarde van het onderliggend vastgoed (omdat eigenlijk het onderliggend vastgoed verkocht zou zijn). Bovendien werden er in beide belastingen zelfs sancties van 200% opgelegd.

Tussen juni 2017 en januari 2019 hadden de rechtbanken van eerste aanleg te Antwerpen en Brussel reeds tien belangrijke beslissingen genomen in de dossiers waarin Eubelius de verkopende aandeelhouders heeft bijgestaan. Het hof van beroep te Antwerpen heeft nu mijlpaalarresten geveld in twee van deze dossiers. Het is naar ons weten de eerste keer dat een hof van beroep in België zich uitspreekt over vermeend misbruik inzake btw bij de verkoop van aandelen van een vastgoedvennootschap. Deze testcases zijn dan ook van primordiaal belang voor de vastgoedsector, waar de verkoop van aandelen van vastgoedvennootschappen een gangbare praktijk is.

Deze arresten van het Antwerpse hof betreffen dossiers waarin de fiscus de verkoop van de aandelen van een vastgoed(project)vennootschap als btw-misbruik aanzag. Concreet heeft de fiscus geprobeerd om de meerwaarde die door de aandeelhouders werd gerealiseerd bij de verkoop van de aandelen van de betrokken vastgoedvennootschappen aan te merken als een vergoeding voor prestaties van projectontwikkeling, om dan vervolgens te argumenteren dat de btw met betrekking tot deze vermeende projectontwikkeling niet werd aangegeven door de betrokken aandeelhouders-projectontwikkelaars.

Het Antwerpse hof bevestigt na een grondige analyse van de achterliggende feiten en contracten de vonnissen van de rechtbank in eerste aanleg. Het hof gaat dus akkoord met het verweer van de verkopende aandeelhouders dat het hier wel degelijk gaat om normale en door zakelijke overwegingen geschraagde transacties. Zo stelt het hof onder meer vast dat de gebruikte constructie niet btw-ontwijking als hoofddoel had, mede omdat ze gedicteerd werd door de specifieke eisen van onafhankelijke tegenpartijen die bij het vastgoedproject betrokken waren. Bovendien komt het hof tot de conclusie dat er geen sprake is van enige louter artificiële constructie, nu de projectvennootschap wel degelijk activiteiten ontplooide (door onder andere in eigen naam en voor eigen rekening de relevante overeenkomsten af te sluiten, vergunningen aan te vragen en zakelijke rechten te verwerven op de gronden). De fiscus bewees volgens het hof niet dat die vennootschap geen risico's droeg. Het hof merkt ter zake ook nog zeer treffend op wat volgt: "Een projectvennootschap bij vastgoedontwikkeling is bovendien een gangbare praktijk met het oog op onder meer het faciliteren en stroomlijnen van de aanvraag van vergunningen, coördinatie van de plannen en bouwwerkzaamheden, groeperen van de risico's en aansprakelijkheden, enz. Het verwerven van een onroerend goed via het overdragen van de aandelen is eveneens een in dat kader gebruikelijke en economisch normale transactie." Het hof besluit dat de fiscus in casu noch misbruik, noch bedrieglijk opzet of oogmerk om te schaden, noch simulatie bewijst.

Hoewel de vorderingen van de fiscus nu ook in hoger beroep worden afgewezen, illustreren deze zaken treffend hoe kritisch en nauwkeurig de fiscale administratie de opzet, de voorbereiding en de uitvoering van vastgoedontwikkelingsprojecten onderzoekt. Het valt nu af te wachten of de fiscus het been stijf houdt, dan wel de handdoek in de ring gooit in de andere testcases die nog aanhangig zijn voor de hoven en rechtbanken.

Hoe dan ook blijft het belangrijk om voorzichtig te zijn bij de structurering en implementatie van vastgoedprojecten. Bedrijven die actief zijn in de vastgoedsector moeten zich er vooreerst van vergewissen dat al de documenten in verband met hun vastgoedprojecten zorgvuldig worden opgesteld en dit in elke fase van het project, zoals onder andere bij de voorbereiding en indiening van offertes in geval van openbare aanbestedingen, de onderhandelingen met investeerders uit de privésector, de precontractuele en contractuele onderhandelingsfasen, de redactie van, onder meer, princieps- en/of intentieverklaringen, financieringsovereenkomsten, SPA's en/of optieovereenkomsten, projectontwikkelings-, en bouw- en (onder-)aannemingsovereenkomsten, alsmede bij de verschillende fasen van de uitvoering van het project en de daarmee gepaard gaande kasstromen. Voorts moeten de bedrijven erover waken dat de handelingen die ze stellen consistent zijn, en in overeenstemming met de opgestelde documentatie.

Door een uitgebreide ervaring in deze materie, met inbegrip van de verdediging van de belangen van de belastingplichtigen voor de hoven en rechtbanken, heeft Eubelius een bijzondere expertise in dit domein uitgebouwd. Wij staan u dan ook graag bij al uw vragen bij.