België kent al een aantal specifiek op vastgoed gerichte investeringsvehikels die kunnen genieten van een bijzonder fiscaal regime: de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV's), de vastgoedbevaks (een "zombie"-statuut waarop deze bijdrage niet verder ingaat) en de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (GVBF's). Met de recente versoepeling van de ELTIF-Verordening (Verodening (EU) 2023/06) probeert de Europese wetgever het statuut van Europese langetermijnbeleggingsinstellingen (ELTIFs of European Long Term Investment Funds) (nieuw) leven in te blazen. In combinatie met het fiscale kader dat de Belgische wetgever begin 2022 creëerde, kan dat nieuwe opportuniteiten bieden voor investeerders om "fiscaal transparant" te investeren in België. De versoepelde regels treden op 10 januari 2024 in werking.
Algemeen
Het ELTIF-statuut verleent een bijzondere vergunning aan fondsen met een bepaalde duur die focussen op langetermijninvesteringen. Een ELTIF is een alternatieve instelling voor collectieve belegging (AICB) die wordt beheerd door een EU-beheerder. Dit is een belangrijk verschil met een GVV, die een commercieel-operationeel vastgoedbedrijf is. Om als ELTIF vergund te worden, moet het fonds dus niet alleen de eigenlijke ELTIF-vergunning bekomen, maar ook zelf een AIFM-vergunning verkrijgen of een vergunde AICB-beheerder (AIFM) aanstellen (de beheerder is onderworpen aan de relatief strenge fondsenregelgeving). Eens de ELTIF-vergunning is verkregen, gelden er bijzondere regels voor het fonds voor toegelaten beleggingen, diversificatie en portefeuillesamenstelling, schuldgraadbeperkingen en de verhandeling aan retailbeleggers en professionele beleggers.
Voornaamste kenmerken
Fiscale transparantie
ELTIF's zijn onderworpen aan hetzelfde afwijkende fiscale regime als de GVV's en GVBF's, waarbij slechts vennootschapsbelasting betaald wordt op een zeer beperkte belastbare basis (artikel 185bis WIB92). De huurinkomsten en de meerwaarden op onroerende goederen zijn niet belastbaar.
Onderscheid tussen retailbeleggers en professionele beleggers
De nieuwe ELTIF-reglementering maakt een duidelijk onderscheid tussen ELTIF's die uitsluitend aan professionele beleggers worden verhandeld en ELTIF's die ook aan retailbeleggers worden verhandeld. Ten aanzien van professionele beleggers gelden over de hele lijn soepelere regels.
Het feit dat ook natuurlijke personen mogen investeren in een ELTIF, vormt een belangrijk verschil met de GVBF. In een GVV was dit al mogelijk.
In aanmerking komende beleggingen
De toegelaten activa waarin ELTIF's mogen beleggen, worden onderverdeeld in twee categorieën: "in aanmerking komende beleggingen" (voortaan minstens 55% van de totale portefeuille) enerzijds, en bepaalde liquide activa (maximum 45% van de totale portefeuille) anderzijds. De uitbreiding van de in aanmerking komende beleggingen en de versoepeling van de investeringsdrempels bieden een grotere mate van flexibiliteit in de samenstelling van de portefeuille van een ELTIF, die zijn portefeuille veel ruimer kan samenstellen dan bijvoorbeeld GVV's en GVBF's (niet enkel vastgoed).
Nieuwe diversificatie- en concentratiedrempels
Voor ELTIF's met retailbeleggers blijven diversificatie- en concentratiedrempels gelden (deze werden geschrapt voor ELTIF's die uitsluitend gericht zijn op professionele beleggers), maar ze worden verregaand versoepeld: over het algemeen mag een belegging in één actief niet meer dan 20% van het gecommitteerde kapitaal van een ELTIF vertegenwoordigen (diversificatie) en mag een ELTIF niet meer dan 30% van de aandelen in een bepaald fonds of meer dan 10% in dezelfde liquide activa aanhouden (concentratie). Voor bepaalde specifieke activa gelden alternatieve drempels. Het GVV-statuut bevat eveneens diversificatieverplichtingen. GVBF's zijn daarentegen aan geen enkele diversificatieverplichting onderworpen.
Schuldgraadbeperking
Ook de drempels om geld te ontlenen worden verhoogd. ELTIF's die hun aandelen verhandelen aan retailbeleggers kunnen voortaan tot 50% van de net asset value van de ELTIF ontlenen en ELTIF's die uitsluitend gericht zijn op professionele beleggers kunnen zelfs tot 100% gaan. Voor GVV's geldt een wettelijke schuldgraadbeperking van 65% en gelden regels over de toekenning van zekerheden, terwijl GVBF's niet aan een schuldgraadbeperking onderworpen zijn.
Geen 80% uitkeringsverplichting
Een belangrijk verschil met de andere fiscaal transparante vastgoedstatuten is dat de ELTIF geen 80% uitkeringsverplichting moet naleven.
ELTIF's en vastgoed
Ook vastgoed valt onder de toegelaten beleggingen van een ELTIF. Waar de strenge diversificatieverplichtingen en de minimumwaarde van 10.000.000 EUR per actief onder de initiële ELTIF-Verordening het statuut niet geschikt maakte voor (kleinere) vastgoedinvesteerders, zorgen de versoepelingen ervoor dat ook vastgoedvehikels in de toekomst een beroep zouden kunnen doen op het ELTIF-statuut.
Alle vormen van vastgoed lijken in aanmerking te komen als investering van een ELTIF aangezien zij kunnen bijdragen aan de doelstellingen van slimme, duurzame en inclusieve groei. Hoewel de "harde" vereiste van slimme, duurzame en inclusieve groei is geschrapt in de definitie van reële activa (waaronder vastgoed wordt gevat), blijft dit de algemene doelstelling van het ELTIF-statuut zoals uitgedrukt in (het ongewijzigde) artikel 1 van de ELTIF-Verordening. Een ELTIF dient zijn investeringen bovendien als langetermijninvestering te beschouwen, waardoor bijvoorbeeld buy-and-sell-strategieën niet evident zullen zijn. Dit neemt echter niet weg dat een ELTIF onzes inziens wel op eventuele marktopportuniteiten moet kunnen inspelen, als het over het algemeen wel de bedoeling is om de investeringen op lange termijn aan te houden.
Opportuniteit voor retailbeleggers?
In de praktijk konden natuurlijke personen enkel in fiscaal transparante vastgoedstructuren investeren via een GVV. Het ELTIF-statuut biedt de mogelijkheid om dit voortaan ook te doen in een niet-beursgenoteerde context. Voor natuurlijke personen blijft de fiscale druk dan beperkt tot 30% RV op de dividenduitkeringen door de ELTIF.
In bepaalde omstandigheden biedt de ELTIF zelfs mogelijkheden om volledig belastingvrij te investeren in vastgoed. Indien de ELTIF (per hypothese van het kapitalisatietype) na een voldoende lange investeringsperiode geliquideerd zou worden, zijn niet alleen de meerwaarden op het vastgoed belastingvrij, maar kunnen de winsten (liquidatiebonus) zelfs zonder RV worden uitgekeerd aan de natuurlijke personen.
Inwerkingtreding en overgangsregime
De nieuwe ELTIF-regels zijn van toepassing vanaf 10 januari 2024 voor ELTIF's die na deze datum worden opgericht. ELTIF's die reeds vóór 10 januari 2024 zijn opgericht, hebben tot 11 januari 2029 de tijd om zich te conformeren aan de nieuwe regels.
