Op 1 januari 2018 zijn het Vlaams Onteigeningsdecreet en het bijhorend uitvoeringsbesluit in werking getreden. De decreetgever bevestigt de traditionele onteigeningsvoorwaarden en voert daarnaast enkele belangrijke procedurele wijzigingen door. Deze wijzigingen betreffen onder andere de afschaffing van de voorafgaande onteigeningsmachtiging voor bepaalde overheden en het invoeren van één gerechtelijke procedure voor de vrederechter. 

Context

Vóór de inwerkingtreding van het Vlaams Onteigeningsdecreet bestonden er verschillende federale onteigeningswetten. De onteigeningswet van 27 mei 1870 legde de administratieve fase vast, terwijl drie andere wetten de gerechtelijke procedure regelden (Gewone onteigeningswet van 17 april 1835, Onteigeningswet dringende omstandigheden van 10 mei 1926 en Onteigeningswet hoogdringende omstandigheden van 26 juli 1962). Het bestaande onteigeningsrecht was onoverzichtelijk en verouderd. De vraag naar een eenvormige, snelle en efficiënte procedure klonk steeds luider. 

Dit leidde uiteindelijk tot het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017, waarbij de decreetgever één overkoepelende onteigeningsprocedure heeft ingevoerd. Dit betekent dat de federale onteigeningswetten binnen het Vlaamse Gewest in principe niet meer van toepassing zijn. Een uitzondering geldt weliswaar nog voor onteigeningen in het Vlaamse Gewest door de federale overheid zelf of door door de federale overheid gemachtigde rechtspersonen. De federale wetten blijven ook gelden voor het Waalse Gewest en Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het Onteigeningsbesluit van de Vlaamse Regering van 27 oktober 2017 geeft verdere uitvoering aan dit nieuwe Vlaamse decretale kader.

Bevestiging van de klassieke onteigeningsvoorwaarden 

Het Vlaams Onteigeningsdecreet bevestigt de klassieke onteigeningsvoorwaarden, die al grotendeels geëxpliciteerd zijn in artikel 16 van de Grondwet: een onteigening is slechts mogelijk ten algemenen nutte, kan enkel op basis van een uitdrukkelijke wettelijke of decretale rechtsgrond, moet noodzakelijk zijn, kan via de geijkte decretale procedure en tegen een billijke en voorafgaandelijke schadeloosstelling.

De decreetgever bepaalt vanaf nu bovendien dat als er op een onroerend goed een afzonderlijk zakelijk recht rust of wordt gevestigd, dit recht afzonderlijk kan worden onteigend. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het recht van uitweg, los van het onderliggend recht van eigendom.

Enkele wijzigingen

Machtiging

Het Vlaams Onteigeningsdecreet duidt expliciet de overheden aan die bevoegd zijn om te onteigenen. Voorheen moest elk van deze besturen (met uitzondering van de Vlaamse overheid zelf) door de Vlaamse Regering worden gemachtigd vooraleer het tot onteigening kon overgaan. Het decreet schaft deze vereiste nu af voor de gemeenten en de provincies. 

De andere onteigenende instanties hebben wel nog een machtiging nodig. Het uitgangspunt is dat de democratisch gelegitimeerde autoriteit op het betrokken niveau bevoegd is voor het toezicht op de onteigenaar. Zo kan de gemeenteraad machtiging verlenen aan de OCMW's of autonome gemeentebedrijven, terwijl de provincieraad hetzelfde kan doen voor bijvoorbeeld de autonome provinciebedrijven. 

De decreetgever heeft hiervoor strakke termijnen ingevoerd. Zo bezorgt de onteigenende instantie het aanvraagdossier uiterlijk 45 dagen voor het definitieve onteigeningsbesluit aan de machtigende instantie. Deze neemt vervolgens binnen een termijn van 30 dagen een beslissing over het al dan niet verlenen van de machtiging. In het kader van een onteigeningsprocedure, die samenloopt met welbepaalde ruimtelijke planningsprocedures, wordt deze termijn verminderd tot 15 dagen.

Bestuurlijke fase

De bestuurlijke fase neemt een aanvang wanneer de onteigenende instantie een voorlopig onteigeningsbesluit opmaakt, met inbegrip van een onteigeningsplan en een projectnota. Het decreet bepaalt hier de inhoud van, waardoor er sprake is van een vaste en duidelijk gedefinieerde set van basisdocumenten. 

De Vlaamse decreetgever verplicht de onteigenende instantie nu om een aantoonbare poging te doen om het goed via onderhandelingen minnelijk te verwerven, vooraleer er tot onteigening wordt overgegaan. Concreet houdt dit in dat de onteigenende instantie de eigenaar of de houder van het te onteigenen zakelijk recht met een beveiligde zending contacteert met het verzoek tot onderhandelingen met het oog op minnelijke verwerving. 

Als het tot daadwerkelijke onderhandelingen komt, dan moet de onteigenende instantie een schriftelijk aanbod richten tot de eigenaar of de houder van het te onteigenen zakelijk recht, met daarin het bedrag van de aangeboden vergoeding en haar samenstellende delen, en een toelichting van dit aanbod. Het schriftelijk aanbod gebeurt met een beveiligde zending, terwijl de toelichting ook mondeling gegeven kan worden. In dat laatste geval vormt een proces-verbaal, dat ondertekend wordt door de eigenaar of de houder van het zakelijk recht, in principe het bewijs daarvan.

Na het voorlopig onteigeningsbesluit is de onteigenende instantie verplicht om gedurende 30 dagen een openbaar onderzoek te organiseren over de voorgenomen onteigening. Als het gaat om een onteigening in het kader van een ruimtelijke planningsprocedure, dan moet het openbaar onderzoek gevoerd worden volgens de regels van die procedure. Zo niet, gelden volgende principes.

Indien een onroerend goed onteigend wordt, informeert de onteigenende instantie de eigenaars over het openbaar onderzoek via een beveiligde zending. De eigenaar zal op zijn beurt de houders van de persoonlijke en zakelijke rechten op dat onroerend goed op de hoogte moet brengen van het bestaan van het openbaar onderzoek. Als enkel een zakelijk recht wordt onteigend, informeert de onteigenende instantie de houder van dat zakelijk recht. De houder van dat recht zal daarna de andere houders van persoonlijke en zakelijke rechten op de hoogte moet brengen van het bestaan van het openbaar onderzoek.

Het openbaar onderzoek moet ook uitgebreid publiek worden aangekondigd, via aanplakking, via de website van de gemeente van ligging van het te onteigenen goed of het goed waarop het te onteigenen zakelijk recht rust, via de website van de onteigenende instantie, via een bericht in lokaal drukwerk dat niet wordt beschouwd als publiciteit, via een bericht in het Belgisch Staatsblad en via een "digitaal uitwisselingsplatform voor onteigeningen". Op dit platform kan het volledige digitale dossier, met alle stukken en procedures, elektronisch worden geraadpleegd en kunnen deze worden uitgewisseld. Dit platform is momenteel echter nog niet operationeel.

Het Vlaams Onteigeningsdecreet erkent voortaan ook expliciet het recht om tijdens het openbaar onderzoek een verzoek tot zelfrealisatie in te dienen. De eigenaar of houder van het zakelijk recht kan daarmee de onteigening afwenden, door zelf het door de onteigening beoogde doel te realiseren. De aanvrager moet daarvoor onder meer bewijzen (1) dat hij de volle eigenaar is van het te onteigenen goed of dat hij beschikt over een zakelijk recht daarop als dat zakelijk recht het voorwerp van de onteigening is (met een officiële akte), (2) dat hij over voldoende financiële en economische draagkracht beschikt, en (3) dat hij over de nodige technische of beroepsbekwaamheid beschikt om de zelfrealisatie door te voeren. De onteigenende instantie moet de aanvraag aan deze voorwaarden toetsen, en kan vervolgens het verzoek inwilligen of op gemotiveerde wijze weigeren.

Na het openbaar onderzoek volgt het definitieve onteigeningsbesluit, dat door de belanghebbenden binnen een termijn van 45 dagen kan worden aangevochten. Die procedure zal niet meer voor de Raad van State gevoerd worden, zoals in het verleden, maar wel voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen. De Raad van State blijft als cassatierechter wel bevoegd ten aanzien van de uitspraken van de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

Indien de overheid en de eigenaar of houder van het te onteigenen zakelijk recht tijdens de onderhandelingen tot een akkoord zijn gekomen, wordt tussen hen een minnelijke verkoop gesloten. Komen zij niet tot een akkoord, dan is de gerechtelijke fase een noodzaak, omdat enkel de rechter de effectieve onteigening kan vaststellen.

Gerechtelijke fase 

Daar waar er voorheen drie verschillende gerechtelijke onteigeningsprocedures bestonden, opteert de Vlaamse decreetgever voor één duidelijk geregelde en vereenvoudigde gerechtelijke procedure bij de vrederechter. Dit betekent meteen dat er geen sprake meer is van een onteigening "bij hoogdringendheid" of een "gewone" onteigening, zoals in het verleden. Dergelijke hoogdringendheid zal dan ook niet meer gemotiveerd moeten worden in het onteigeningsbesluit.

De onteigenende instantie leidt de zaak bij dagvaarding in voor de vrederechter. 

In de eerste fase zal de rechter binnen de drie maanden na de inleidingszitting uitspraak doen over de wettigheid van de onteigening. Tegen dit vonnis kunnen de onteigenende instantie en elke partij die de wettigheid heeft betwist hoger beroep aantekenen bij de rechtbank van eerste aanleg. Indien de vrederechter van oordeel is dat de onteigening wettig is, vindt er vervolgens een installatievergadering plaats waarbij onder meer afspraken worden gemaakt over de plaatsbeschrijving van de deskundige. Binnen een termijn van 15 dagen na het overmaken van de plaatsbeschrijving doet de vrederechter uitspraak over de provisionele vergoeding. Tegen dit vonnis staat geen rechtsmiddel open.

Nadat het deskundig eindverslag met het advies over de definitieve vergoeding is overgemaakt, start de tweede fase. De meest gerede partij kan door middel van een gewoon schriftelijk verzoek de instaatstelling (conclusiekalender en pleitdatum) vragen van de beoordeling van de definitieve onteigeningsvergoeding. De vrederechter moet hierover binnen 5 maanden uitspraak doen, waarna een hoger beroep bij de rechtbank van eerste aanleg mogelijk is. 

Afdwingbare overname van het niet-onteigende restant

Het Vlaams Onteigeningsdecreet voorziet voortaan in de mogelijkheid om als eigenaar van een grond, waarvan maar een gedeelte wordt onteigend, van de onteigenende instantie te eisen dat deze ook het niet-onteigende gedeelte van de grond overneemt. Dit is slechts mogelijk wanneer het restant door de onteigening geen reële waarde meer heeft voor de eigenaar. 
Daarnaast kan ook de eigenaar van een constructie eisen dat het niet-onteigende gedeelte van de constructie wordt overgenomen, wanneer de onteigening de afbraak van een gedeelte noodzakelijk maakt en de onteigening de instandhouding van het niet-onteigende gedeelte in het gedrang brengt. 
Het is een recht om de overname van het restant te vragen, maar in geen geval een verplichting. 

Besluit

Het Vlaams Onteigeningsdecreet introduceert enkele belangrijke wijzigingen in de onteigeningsprocedure. Zo hebben gemeenten en provincies geen voorafgaande machtiging meer nodig om tot onteigening te kunnen overgaan. De onteigenende overheid wordt nu expliciet verplicht om op ernstige wijze minnelijk te onderhandelen met de betrokkenen vooraleer over te gaan tot onteigening. De gerechtelijke procedure wordt vereenvoudigd: er bestaat geen onderscheid meer tussen een "gewone" onteigening en een onteigening bij hoogdringendheid. Enkel de vrederechter is voortaan bevoegd om de onteigening uit te spreken. Of deze wijzigingen succesvol blijken, zal de praktijk verder moeten uitwijzen.