15 juni 2014

De Opstalwet van 10 januari 1824 is wellicht één van de oudste nog van kracht zijnde wetten in België. Met de wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende justitie wordt de Opstalwet evenwel voor het eerst in 190 jaar gewijzigd. De "nieuwe" Opstalwet is van toepassing sinds 24 mei 2014.

Op 26 november 2013 werd het wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende justitie ingediend. Eén van de wetten die het wetsontwerp beoogde te wijzigen, is de Opstalwet van 10 januari 1824.

Het voorstel tot wijziging van de Opstalwet kwam er op initiatief van een werkgroep samengesteld door de Koninklijke Federatie voor Notarissen, aangevuld met academici. Binnen het notariaat rees er immers toenemende onzekerheid over de vraag naar de reikwijdte van het opstalrecht. Meer bepaald was het de vraag (i) of het mogelijk was om voor constructies op andermans gebouw (dus niet enkel voor constructies op andermans grond) een recht van opstal te vestigen en (ii) of de eigenaar van het gebouw in dat geval tegelijk ook grondeigenaar moest zijn. Bovendien was het onduidelijk of een opstalrecht kan worden gevestigd voor constructies die zich bevinden onder (bijvoorbeeld tunnels) of boven (bijvoorbeeld zonnepanelen) de grond en dus niet alleen voor constructies op de grond.

Om aan deze onzekerheid een einde te maken, stelde de werkgroep dan ook een wetsontwerp tot wijziging van de Opstalwet op, dat is opgenomen in de wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende justitie.

We overlopen kort de belangrijkste wijzigingen aan de Opstalwet.

Het nieuwe artikel 1 van de Opstalwet definieert het recht van opstal als "een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond" (eigen onderlijning). Bijgevolg is het duidelijk dat het recht van opstal niet alleen voor constructies op, maar ook boven of onder de grond kan worden gevestigd en kan steunen op andermans gebouw (dus niet enkel op andermans grond). Een opstalrecht vergt dus geen rechtstreekse incorporatie in de grond. Naar blijkt uit de memorie van toelichting volgt dit uit de term "boven (…) andermans grond".

Het nieuwe artikel 1 van de Opstalwet krijgt een tweede lid dat bepaalt dat "het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht". Het staat nu vast dat onder de "nieuwe" Opstalwet ook titularissen van beperkte zakelijke rechten (zoals erfpachters, opstalhouders, vruchtgebruikers) een recht van opstal kunnen verlenen, weliswaar binnen de grenzen verbonden aan hun zakelijk recht (cf. "nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet"). Volgens de memorie van toelichting betekent dit concreet dat (i) het opstalrecht binnen de grenzen van het onderliggend recht moet blijven, (ii) de bevoegdheden verbonden aan het opstalrecht niet ruimer kunnen zijn dan de bevoegdheden van diegene die het toestaat, en (iii) de duur van het opstalrecht nooit langer kan zijn dan de duur van het onderliggend recht (behoudens in geval van tussenkomst van de grondeigenaar). Ook een erfpachter, hoofdopstalhouder of vruchtgebruiker kan onder die voorwaarden een opstalrecht vestigen.

Om de idee dat het recht van opstal niet noodzakelijk een band met andermans grond impliceert consequent door te trekken, wordt de term "grondeigenaar" in artikelen 5, 6 en 7 van de Opstalwet door het begrip "opstalgever of diens rechtsopvolger" vervangen. De opstalgever hoeft immers niet langer noodzakelijk grondeigenaar te zijn.

Deze amendementen zijn niet noodzakelijk wijzigingen tegenover de bestaande Opstalwet, maar brengen duidelijkheid in de bestaande rechtsonzekerheid. Aangezien rechtszekerheid de grondslag vormt voor elke vastgoedtransacties, vallen ze zeer toe te juichen.