La loi sur le droit de superficie du 10 janvier 1824 est probablement une des plus vieilles lois en vigueur en Belgique. Néanmoins, pour la première fois en 190 ans, la loi sur le droit de superficie a été modifiée récemment par la loi du 25 avril 2014 portant des dispositions diverses en matière de Justice. La "nouvelle" loi sur le droit de superficie est applicable depuis le 24 mai 2014.
Le projet de loi portant des dispositions diverses en matière de Justice a été déposé le 26 novembre 2013. La loi sur le droit de superficie du 10 janvier 1824 est une des lois que le projet de loi visait à modifier.
La proposition de modification de la loi sur le droit de superficie a été lancée à l'initiative de la Fédération Royale des Notaires belge par un groupe de travail, complété par des spécialistes. En effet, dans la pratique du notariat, la portée du droit de superficie souffrait d'insécurité juridique. En particulier, la question se posait de savoir (i) s'il était possible de constituer un droit de superficie pour des constructions se trouvant sur un bâtiment d'autrui (donc pas seulement pour des constructions se trouvant sur un fond d'autrui), et (ii) si, dans ce cas, il est exigé que le propriétaire du bâtiment est aussi le propriétaire du sol. En plus, l'on ne savait pas clairement si le droit de superficie pouvait être constitué pour des constructions se trouvant en-dessous (comme des tunnels) ou en-dessus (comme des panneaux solaires) du fonds et dès lors non seulement pour des constructions se trouvant sur le fond.
Afin de mettre fin à cette insécurité juridique, le groupe de travail a élaboré un projet de loi modifiant la loi sur le droit de superficie du 10 janvier 1824, qui a été reprise dans la loi du 25 avril 2014 portant des dispositions diverses en matière de justice.
Nous tirons l'attention sur les modifications les plus importantes de la "nouvelle" loi sur le droit de superficie.
Le nouvel article 1 de la loi sur le droit de superficie définit celui-ci comme étant "le droit réel qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations, en tout ou partie, sur, au-dessus ou en-dessous du fonds d'autrui". Par conséquent, il est devenu clair que (i) le droit de superficie ne peut pas seulement concerner des constructions se trouvant sur le fonds, mais peut aussi viser des constructions se trouvant au-dessus ou en-dessous de celui-ci, et que (ii) le droit de superficie peut concerner des bâtiments d'autrui (et non seulement des fonds d'autrui). Selon l'exposé des motifs, cela ressort des termes "au-dessus (…) du fonds d'autrui".
Un deuxième alinéa a été inséré dans le nouvel article 1 de la loi sur le droit de superficie prévoyant que "le droit de superficie peut être constitué par tout titulaire d'un droit réel immobilier dans les limites de son droit". Par conséquent, il est certain que selon la nouvelle loi sur le droit de superficie, un droit de superficie peut être établi par les titulaires des droits réels limités (comme l'emphytéote, le superficiaire, l'usufruitier), bien que dans les limites des prérogatives attachées à ce droit réel (cf. "nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet"). Selon l'exposé des motifs, ceci implique concrètement (i) que le droit de superficie doit rester dans les limites du droit sous-jacent, (ii) que les pouvoirs liés au droit de superficie ne peuvent pas être plus étendus que les pouvoirs de celui qui accorde le droit, et (iii) que la durée du droit de superficie ne peut jamais être plus longue que la durée du droit sous-jacent (sauf à obtenir l'intervention du propriétaire). L'emphytéote, le superficiaire ou l'usufruitier peut alors constituer un droit de superficie selon ces conditions.
Pour être cohérent avec l'idée que le droit de superficie n'implique pas nécessairement une liaison avec le fond d'autrui, la notion de "propriétaire du fond" dans les articles 5, 6 et 7 de la loi sur le droit de superficie a été remplacée par la notion de "constituant du droit de superficie ou son ayant droit". En effet, selon la nouvelle loi sur le droit de superficie, il n'est pas exigé que le constituant du droit de superficie soit aussi le propriétaire du fond.
Les amendements ne sont pas nécessairement des modifications vis-à-vis de l' "ancienne" loi sur le droit de superficie, mais ils mettent fin à l'insécurité juridique. Etant donné que la sécurité juridique est à la base de toute transaction immobilière, ces amendements doivent être salués.