Het nieuwe regime voor de exittaks

Nieuws
10 december 2019

Vanaf 2020 bedraagt de exittaksniet langer de helft van het tarief van de vennootschapsbelasting.

In 1994 werd de exittaks ingevoerd naar aanleiding van de creatie van de vastgoedbevak. Vastgoedbevaks – intussen allemaal omgevormd tot GVV’s – genieten een afwijkend fiscaal regime in de vennootschapsbelasting, waarbij de huurinkomsten en de meerwaarden op onroerende goederen niet belastbaar zijn.

Hun belastbare basis is beperkt tot de verworpen uitgaven en de ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen. De keerzijde is dat institutionele aandeelhouders geen (of slechts beperkt) recht hebben op DBI-aftrek, en dus vennootschapsbelasting moeten betalen op dividenden uitgekeerd door de vastgoedbevak. Vandaar dat dit regime in de praktijk ook wel eens wordt aangeduid als “fiscale transparantie”.

De wetgever wou evenwel geen belastbare basis definitief verloren laten gaan. Vandaar dat latente meerwaarden op onroerende goederen, en vrijgestelde reserves die werden opgebouwd in de periode vóór de erkenning als vastgoedbevak, wel worden afgerekend in de vennootschapsbelasting naar aanleiding van de erkenning als vastgoedbevak. Deze afrekening bij het verlaten van het normale regime in de vennootschapsbelasting wordt exittaks genoemd.

Wie is exittaks verschuldigd, en wanneer?

In de vastgoedsector worden de vastgoedbevak, de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) en het gespecialiseerde
vastgoedbeleggingsfonds (GVBF/FIIS) geviseerd door de exittaks. De exittaks zal niet alleen verschuldigd zijn in geval van erkenning/inschrijving, maar ook wanneer een dergelijke vennootschap vastgoed verwerft via een vennootschapsrechtelijke herstructurering (bv. fusie door opslorping van een vastgoedvennootschap). Naar aanleiding van de invoering van het GVBF/FIIS, werd de fiscale wet in die zin aangepast dat ook meerwaarden naar aanleiding van een inbreng van vastgoed in deze drie types van vennootschappen worden afgerekend aan exittaks.

Tarief

Op het ogenblik van de invoering van de exittaks bedroeg het tarief 19,5% (plus aanvullende crisisbijdrage 20,085%). Dit bedrag kwam overeen met de helft van 39%, het toenmalige nominale tarief van de vennootschapsbelasting (plus aanvullende crisisbijdrage 40,17%).

De wetgever heeft destijds voor dit tarief gekozen omwille van de anticipatieve aard van de belasting, waarbij het verschil tussen het nominale tarief van de vennootschapsbelasting en dit verminderde tarief overeenstemt met het geactualiseerde bedrag van de “liquidatiebonus” over een periode van tien jaar op grond van de referentietarieven die destijds golden op de Belgische obligatiemarkt. Er werd m.a.w. uitgegaan van een belasting die anticipatief betaald moest worden in plaats van over tien jaar bij een verkoop van het vastgoed of bij liquidatie van de vennootschap.

Naar aanleiding van de verlaging van het nominale tarief van de vennootschapsbelasting in 2003 naar 33% (plus aanvullende crisisbijdrage 33,99%), heeft de wetgever in 2005 ook beslist het tarief van de exittaks te verlagen naar 16,5% (verhoogd met de aanvullende crisisbijdrage 16,995%). Als motivatie werd verwezen naar het initiële tarief dat al de helft bedroeg van het tarief van de vennootschapsbelasting en het feit dat men opnieuw een evenwicht wilde brengen tussen het nominale tarief van de vennootschapsbelasting en het verlaagde tarief van de exittaks.

Met de recentste wijziging van de vennootschapsbelasting werd het nominale tarief van de vennootschapsbelasting gewijzigd in twee fasen. Vanaf 2018 bedraagt het nominale tarief van de vennootschapsbelasting 29% (plus aanvullende crisisbijdrage 29,58%) en vanaf 2020 zou het tarief verder dalen tot 25% (zonder aanvullende crisisbijdrage). Tegen de logica in werd de exittaks evenwel onmiddellijk verlaagd tot 12,5% (plus aanvullende crisisbijdrage 12,75%), met een tariefstijging naar 15% vanaf 2020 (met bovendien de vergissing dat de aanvullende crisisbijdrage nog één jaar verschuldigd is indien exittaks betaald moet worden bij bepaalde vennootschapsrechtelijke herstructureringen).

De idee hierachter was dat de wetgever wilde vermijden dat investeringen in dit type van vennootschappen (voornamelijk met de uitbreiding naar infrastructuurprojecten in het achterhoofd) zouden worden uitgesteld tot 2020. Men beoogde m.a.w. dus extra inkomsten in 2018 en 2019.

Ongewenst effect

Het feit dat de exittaks altijd bewust de helft bedroeg van het nominale tarief van de vennootschapsbelasting is niet onbelangrijk in het kader van commerciële onderhandelingen over de aandelen van een vastgoedvennootschap.

Het gebeurt immers vaak dat een potentiële koper van deze aandelen een korting voor fiscale latentie vraagt (korting voor de toekomstige vennootschapsbelasting op de latente meerwaarde op het vastgoed in de vennootschap) die gelijk is aan de helft van het nominaal tarief van de vennootschapsbelasting. Voor een GVV of FIIS stemt deze korting overeen met een effectieve belastingdruk (de exittaks) die vrijwel onmiddellijk betaald moet worden om het vastgoed op de balans van de GVV of het GVBF te krijgen (gewoonlijk ingevolge fusie met de vastgoedvennootschap een jaar na afronding van de aandelentransactie).

Om van de fiscale transparantie te kunnen genieten, dienen zij het vastgoed immers rechtstreeks aan te houden op de balans. Een institutionele investeerder die onderworpen is aan het normale regime in de vennootschapsbelasting zal deze exittaks niet betalen, maar zal proberen om een korting voor fiscale latentie te krijgen die gelijk is aan de helft van het nominale tarief van de vennootschapsbelasting.

Wetswijziging gewenst

Daar waar een GVV of GVBF bij commerciële onderhandelingen dus rekening moet houden met een effectieve belastingdruk van 15% exittaks vanaf 2020 (in bepaalde gevallen weliswaar op een belastbare basis die gedebruteerd mag worden met de
registratierechten of btw), zal een gewone institutionele investeerder wellicht een kleinere korting vragen (12,5%).

Om het evenwicht te herstellen zou de wetgever – net als in 2005 – er opnieuw voor kunnen opteren om de exittaks te verlagen tot de helft van het nominale tarief (12,5%). Gelet op het groeiende succes van het GVBF in 2018 en 2019 en de constante groei van de GVV-sector, is de oorspronkelijke doelstelling van de tariefstijging immers bereikt. Het zou spijtig zijn om dit succesverhaal – en de bijhorende belastinginkomsten – af te remmen ingevolge het (ongewenste) tariefverschil.