Op 9 november 2017 trad de wet van 22 oktober 2017 tot wijziging van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de GVV-Wet) in werking.
Deze wetswijziging voert de langverwachte versoepeling door van het regelgevend kader waarbinnen gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV's) hun activiteiten uitoefenen. De wet kent drie krachtlijnen. Ten eerste is het de bedoeling om samenwerkingsverbanden tussen GVV's onderling of tussen GVV's en andere marktspelers aan te moedigen. Daarnaast worden de toegelaten activiteiten (en dus de asset classes waarin GVV's mogen investeren) uitgebreid naar de infrastructuursector (o.a. via PPS) en energiesector (o.a. hernieuwbare energie). Ten slotte wordt een nieuw type van GVV ingevoerd: de "sociale GVV" die vastgoed ter beschikking stelt aan de onderwijs- en zorgverleningssector.
Vereenvoudigde samenwerking
De wet schaft onder andere de vereisten af dat een openbare GVV (OGVV) ten minste 50% moet aanhouden in, en tevens de gezamenlijke of exclusieve controle dient te hebben over, haar dochtervennootschappen. Voortaan volstaat het dat een OGVV een deelneming heeft van meer dan 25% in "perimetervennootschappen".
De wet schaft bovendien een aantal beperkingen af die ertoe hebben geleid dat het statuut van institutionele GVV (IGVV) tot op vandaag geen echt succes is kunnen worden. De werking van een IGVV, die geniet van de fiscale transparantie, wordt vereenvoudigd, aangezien de beheersstructuur, de interne organisatie en de controlefuncties van de IGVV niet langer op het niveau van de IGVV zelf moeten worden georganiseerd. Voortaan kan dit vanuit de OGVV worden georganiseerd. Voortaan volstaat een deelneming van 25% + 1 aandeel in een IGVV, en is controle niet langer een noodzaak. Ook aan het koninklijk besluit met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen (het GVV-KB), worden wijzigingen verwacht. Zo zal de al te strenge deadlock regeling waarbij de OGVV in geval van een deadlock tussen de aandeelhouders van een gezamenlijk gecontroleerde dochtervennootschap dient te beschikken over een put of call tegen een door deskundigen vast te stellen prijs, worden afgeschaft.
Een belangrijke vernieuwing is dat voortaan ook natuurlijke personen aandeelhouder kunnen zijn van een IGVV. Dit kan een oplossing zijn om familiale vastgoedpatrimonia te activeren, waarbij deze vastgoedpatrimonia voortaan in fiscale transparantie (met bijhorende uitkeringsverplichting) via een partnership met een OGVV verder kunnen worden ontwikkeld. De minimale participatie van een natuurlijke persoon in een IGVV zal worden opgenomen in het GVV-KB.
Uitbreiding van de toegelaten actviteiten
OGVV's kunnen voortaan op systematische wijze investeren in infrastructuur (via PPS) en in installaties voor (al dan niet hernieuwbare) energie.
De wet zorgt daarbij voor een versoepeling van de financieringsregels van de OGVV, zodat zij ook daadwerkelijk activiteiten in een "project finance"-context kan ontplooien. Zo is bijvoorbeeld de beperking dat een actief slechts bezwaard mag zijn met zekerheden ten belope van maximum 75% van de waarde van dat actief, niet van toepassing voor de financiering van PPS-projecten en projecten in (hernieuwbare) energie, indien het risico in deze projecten geringfenced wordt en beperkt is tot het vermogen van de perimetervennootschap waarin de desbetreffende activa zijn ondergebracht.
Sociale GVV
De wet creëert ten slotte het statuut van de sociale GVV, die de vorm van een niet-genoteerde coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk dient aan te nemen. Dit statuut richt zich specifiek op vennootschappen die vastgoed ter beschikking stellen aan de onderwijs- en zorgverleningssector. Er wordt voor deze vennootschappen een nieuw regelgevend kader gecreëerd waarbij zij kunnen genieten van een fiscaal transparant statuut analoog aan dat van de GVV's. Op deze manier wil de wetgever een kader creëren dat toelaat om meer middelen ter beschikking te stellen van deze sector.
Door de invoering van de nieuwe GVV-Wet zullen GVV's hun activiteiten gevoelig kunnen uitbreiden: de toegelaten scope van hun activiteiten wordt aanzienlijk uitgebreid, en soepele partnerships met andere marktspelers worden aangemoedigd. Dit zal de activiteit op de vastgoedmarkt ongetwijfeld ingrijpend bevorderen.
Heeft u nog verdere vragen bij deze wetswijziging? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.