Afin de remédier au déficit en termes d'habitations sociales, le gouvernement fédéral a introduit, dès le 1er janvier 2017, un nouveau taux réduit de TVA de 12% pour des investissements privés dans le secteur du logement social. Dorénavant, les investisseurs privés qui achètent, construisent, transforment ou prennent en leasing un logement ou un complexe d'habitation dans le cadre de la politique sociale, pourront eux aussi, sous certaines conditions, bénéficier d'un taux réduit de TVA de 12%.

Contexte

Jusqu'il y a peu, seuls certains établissements publics, parmi lesquels les CPAS, les intercommunales et les communes, pouvaient bénéficier d'un taux réduit de TVA de 12% pour des investissements dans le secteur du logement social. En 2007, le taux de TVA a même été réduit à 6% pour les sociétés de logement social agréées.

Les agences immobilières sociales et les investisseurs privés qui louaient un logement à l'un des établissements publics mentionnés ci-dessus, ne pouvaient pas bénéficier d'un taux réduit. Ce taux ne s'appliquait que dans la mesure où la facture (achat, construction, …) était délivrée directement à l'une des institutions bénéficiaires.

Ceci vient d'être modifié. Dorénavant, les investisseurs privés qui achètent ou construisent (ou font construire) un logement ou un complexe d'habitation afin de le donner ensuite en location dans le cadre de la politique sociale, bénéficient eux aussi d'un taux de 12%. Sont ici visés tant les particuliers que les promoteurs immobiliers, ainsi que toute autre personne de droit privé.

Champ d'application large

Le nouveau taux réduit de 12% est applicable à la livraison des bâtiments (et, le cas échéant, le sol y attenant), la constitution et la (rétro)cession de droits réels sur ces bâtiments, les travaux immobiliers et le leasing TVA.

Comme pour les autres taux réduits dans le secteur immobilier, entre autres, les travaux suivants sont exclus du taux réduit et soumis au taux normal de 21%: nettoyage, travaux de culture, jardinage, travaux de clôture, travaux relatifs aux piscines, saunas et courts de tennis.

Locataires envisagés

Afin que le taux réduit puisse s'appliquer, il est nécessaire que le logement ou le complexe d'habitation soit loué à une personne de droit public ou de droit privé qualifiante, qui à son tour le destine à être donné en location.

Plus précisément, il s'agit :

  1. des institutions qui pouvaient déjà bénéficier du taux réduit, complétés par des agences immobilières sociales et d'autres personnes de droit public ou de droit privé à finalité sociale reconnues par l'autorité compétente; et
  2. des personnes de droit public ou de droit privé qui gèrent des établissements d'hébergement pour personnes âgées, des internats, des maisons d'accueil, etc. qui pouvaient déjà bénéficier d'un taux réduit sur base de la Rubrique X, §1, A, d), du Tableau B de l'annexe à l'AR n° 20.

En outre, le nouveau taux réduit est également applicable lorsque l'investisseur privé accorde un mandat de gestion à l'une des institutions mentionnées sous (i) et, dans le cadre de ce dernier, donne le logement en location directement à l'utilisateur final.

Il convient de noter que cette dernière possibilité est réservée aux institutions mentionnées sous (i). Selon la lettre de la loi, l'investisseur privé qui loue un complexe d'habitations par le biais d'un mandat de gestion accordé à l'une des personnes mentionnées sous (ii) ne peut se prévaloir du taux réduit. L'exposé des motifs ne donne aucune précision supplémentaire quant à ce traitement différencié, ce qui soulève la question de savoir s'il s'agit ou non d'un traitement discriminatoire.

Période minimale de location

Le contrat de location doit être conclu pour une période de location qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année qui suit l'année au cours de laquelle a eu lieu la première occupation du logement privé ou du complexe d'habitation. Dans le cas où cette période minimale n'est pas respectée, un remboursement proportionnel du bénéfice du taux réduit devra avoir lieu.

Formalités

Le taux réduit ne peut être appliqué que moyennant le respect de certaines formalités. L'investisseur privé doit, par exemple, avant que la TVA devienne exigible, introduire une déclaration auprès de l'office de contrôle de TVA, par laquelle il confirme que le logement ou le complexe d'habitation est destiné à être donné en location dans le cadre de la politique sociale. Une copie de cette déclaration doit ensuite être fournie au vendeur, qui mentionne cette déclaration sur sa facture.

Qu'en est-il des taux réduits en vigueur actuellement ?

Dans certains cas, les investisseurs privés pouvaient déjà bénéficier d'un taux réduit sur base d'une interprétation administrative flexible. Des particuliers peuvent, par exemple, sous certaines conditions, investir dans des résidences-services au taux de 12%, et des propriétaires de maisons de repos agréées peuvent rénover à un taux de TVA de 6%, même s'ils n'ont pas la qualité stricte d'exploitant.

La question se posait de savoir si le nouveau taux réduit de 12% pour des investissements privés se substitue à ces taux réduits existants. En réponse à une question parlementaire, le ministre des Finances a entretemps affirmé que l'introduction du nouveau régime n'a pas de conséquences sur les taux réduits en vigueur et les interprétations administratives existantes à ce sujet.