Les opérations de sale-and-leaseback (cession-bail) portant sur des biens immobiliers constituent une technique de financement spécifique pour les entreprises qui leur permettent d'améliorer leurs liquidités. Une telle opération peut toutefois donner lieu à un coût de TVA pour l'entreprise si la « sale » à la société de leasing n'est pas soumise à la TVA et a lieu pendant la période de révision. Dans ce cas, une partie de la TVA initialement déduite relative au bien doit être révisée ou remboursée. Toutefois, dans l'arrêt Mydibel du 27 mars 2019, la Cour de justice a estimé qu'une telle révision ne devait pas être effectuée dans certains cas. La Cour s'écarte donc de la vision traditionnelle de l'administration belge, ce qui signifie que, dans un contexte belge, cet arrêt revêt une importance particulière tant pour le passé que pour l'avenir.

Contexte

Mydibel est une société belge qui possède plusieurs immeubles et les utilise pour ses activités assujetties à la TVA. A cet égard, Mydibel a déduit intégralement la TVA en amont sur les travaux de construction. Quelque temps plus tard, Mydibel conclut des conventions de sale-and-leaseback avec deux institutions financières relativement à ces immeubles afin d'augmenter ses liquidités.

Ces conventions stipulent que (i) Mydibel constitue un droit d'emphytéose au profit des institutions financières, pour une durée de 99 ans, soumis à des droits d'enregistrement et à un paiement immédiat d'une redevance considérable, et (ii) reloue immédiatement les biens immobiliers concernés pour une période irrévocable de 15 ans. Dans le cadre du contrat de leasing, Mydibel rembourse ladite redevance, majorée des intérêts, au moyen de paiements périodiques. En vertu de cette convention, Mydibel bénéficie également d'une option d'achat qui lui permet d'acquérir le droit d'emphytéose à l'expiration du leasing pour un prix correspondant respectivement à 10% et 3% du capital investi par les sociétés de leasing.

Les opérations de sale-and-leaseback n'étant pas soumises à la TVA, l'administration de la TVA belge a considéré que Mydibel aurait dû réviser la TVA initialement déduite pour les biens immobiliers concernés. Par conséquent, l'administration de la TVA a procédé sur cette base au recouvrement de la TVA.

Mydibel a contesté ce point de vue et a entamé une procédure judiciaire. Après que le recours de Mydibel ait été (partiellement) rejeté par le tribunal de première instance, la Cour d'appel de Mons a décidé de renvoyer l'affaire devant la Cour de justice (affaire C-201/18).

Décision de la Cour de justice

Bien qu'il appartienne à la juridiction nationale de statuer définitivement sur la question, la Cour de justice a estimé que Mydibel n'était pas tenue, dans les circonstances de l'espèce, de réviser la TVA initialement déduite. La Cour est parvenue à cette conclusion après avoir analysé les principes applicables en matière de révision de la TVA.

Conformément à l'article 185 de la directive 2006/112/CE (ci-après la « directive TVA »), une révision doit généralement être effectuée si des modifications des éléments pris en considération pour la détermination du montant des déductions sont intervenues postérieurement à la déclaration de TVA. En l'espèce, tant avant qu'après les opérations de sale-and-leaseback concernées, Mydibel a continué à utiliser les biens immobiliers de façon ininterrompue pour ses activités assujetties à la TVA. Dans ces conditions, la seule constitution d'un droit d'emphytéose qui n'est pas soumis à la TVA n'implique pas que des modifications des éléments pris en considération pour la détermination du montant des déductions soient intervenues. Par conséquent, sur base de l'article 185 de la directive TVA, aucune révision ne devrait être effectuée.

En ce qui concerne plus particulièrement les biens d'investissement, l'article 188 de la directive TVA exige une révision de la TVA initialement déduite si ces biens font l'objet d'une livraison exonérée de TVA pendant la période de révision. Selon une jurisprudence constante de la Cour de justice, la notion de « livraison de biens » se réfère non pas au transfert de propriété dans les formes prévues par le droit national applicable, mais à toute opération de transfert d'un bien corporel par une partie qui habilite l'autre partie à en disposer en réalité comme si elle était le propriétaire de ce bien. À cet égard, la Cour a estimé qu'en l'espèce, les opérations de sale-and-leaseback concernées constituent des transactions financières indissociablement liées, visant à augmenter la liquidité de Mydibel. Par ailleurs, Mydibel est resté propriétaire (du tréfonds) des bâtiments et a continué à les utiliser pour ses activités économiques de façon ininterrompue et durable. Dans ces circonstances, il n'y a pas de « livraison » au sens de l'article 188 de la directive TVA qui exige une révision de la TVA. Le droit d'emphytéose qui est constitué au profit des institutions financières, grevé – comme en l'espèce – des droits de bail accordés à Mydibel, ne permet pas à ces institutions de disposer des biens immobiliers concernés comme si elles en étaient propriétaires.

Commentaire

Par cet arrêt, la Cour de justice réaffirme son approche autonome et économique relativement au système de TVA et en particulier à la notion de fourniture.

En effet, la Cour a déjà statué que lorsqu'un « contrat de crédit-bail relatif à un immeuble prévoit soit le transfert de propriété au preneur à l'échéance de ce contrat, soit la mise à la disposition du preneur des attributs essentiels de la propriété de cet immeuble, ledit preneur se voyant, notamment, transférer la majorité des avantages et des risques inhérents à la propriété légale dudit immeuble et la somme actualisée des échéances étant pratiquement identique à la valeur vénale du bien, l'opération résultant d'un tel contrat doit être assimilée à une opération d'acquisition d'un bien d'investissement » (CJE 2 juillet 2015, C-209/14, NLB Leasing ; voir aussi : CJE 16 février 2012, C-118/11, Eon Aset).

En ce sens, il est logique que la Cour confirme maintenant qu'aucun changement n'est intervenu dans les facteurs utilisés pour déterminer le montant à déduire et qu'il n'y a pas non plus de livraison exonérée dans le cas (inverse) où un assujetti, à la suite d'une opération de sale-and-leaseback de biens immobiliers, conserve les attributs essentiels de la propriété de ces biens. Étant donné que Mydibel conserve le pouvoir de disposer de facto du bien immobilier comme s'il en était le propriétaire et l'utilise de façon durable dans le cadre de ses activités assujetties à la TVA, il n'existe aucune raison de réviser la TVA initialement déduite à la suite des opérations de vente et de sale-and-leaseback.

Cette jurisprudence offre la possibilité d'effectuer à l'avenir des opérations de sale-and-leaseback sans entraîner de coûts de révision de la TVA. Sur base de cette jurisprudence, on peut également déterminer s'il est possible ou non de récupérer les révisions de TVA payées dans le passé. Enfin, cette jurisprudence et l'approche économique de la Cour de justice peuvent également offrir des possibilités d'optimisation de la TVA dans un contexte plus large, comme dans le cas d'un transfert d'entreprise où le cessionnaire ne se voit pas accorder un droit réel, mais un droit personnel sur le bien immobilier.